elk® TransforMEER: Een innovatieve oplossing voor de woningnood in jouw wijk?

In Beuningen hebben we een pilotproject uitgevoerd. Daar is een hoekwoning gedemonteerd en zijn drie duurzame appartementen teruggebouwd in vijf weken. Dit kan in een dergelijke korte periode, omdat we gebruik maken van de zgn. ‘elk® kubus’, het technische hart van iedere woning. Daarin zijn alle natte ruimtes en installaties verwerkt. De kubussen komen als prefab-element uit de fabriek en worden op de bouwplaats op elkaar gestapeld. Vervolgens bouwen we de vloeren, muren en het dak, ook als prefab houten elementen, eromheen. Tijdens het opleverfeest van de pilot, op donderdag 11 mei ontvingen de bewoners van de appartementen de sleutel van hun nieuwe woning. Alle bewoners komen uit de wijk zelf, die al eerder door ons werd gerenoveerd. Voor ons een mooie bevestiging dat ons concept werkt. We zorgen met TransforMEER echt voor doorstroming in de wijk.

Woonwaarts, agNOVA en elk® groep presenteerden de pilot

Naar aanleiding van dit pilotproject organiseerden we een kennissessie, waarbij we meerdere geïnteresseerde woningcorporaties ontvingen. Tijdens de kennissessie deelden betrokken partijen hun ervaringen: opdrachtgever Woonwaarts met manager Vastgoed Bas van Daelen en projectleider Jim Peters, partner van architectenbureau agNOVA, Roald van den Bedem en wijzelf, vertegenwoordigd door innovatiespecialist René Olde Monnikhof. Zij vertelden over de uitdagingen, kansen én lessons learned van het project. Daarna was er ruimte voor het beantwoorden van vragen van de aanwezige woningcorporaties. Maar zeker ook voor het uitwisselen van ervaringen. Kijkend naar de levendige discussie die ontstond, is de behoefte aan concepten die helpen bij het snel uitbreiden van de woningvoorraad enorm.

De kansen in bestaande wijken liggen voor het oprapen

Verdichten binnen bestaande wijken is een uitdaging, maar kan nieuwe huisvestingsmogelijkheden creëren. De meeste woningcorporaties die aanwezig waren, denken wel na over verdichten, maar zien ook nog veel beren op de weg. Toch is verdichten de beste wijze waarop woningcorporaties zelf meer woningen kunnen creëren, gezien het tekort aan bouwlocaties.

Daarnaast geeft het kansen om de vaak eentonige, naoorlogse wijken te diversifiëren. De rijen rijtjeshuizen worden doorbroken met laagbouw appartementen, opgetrokken in dezelfde stijl van de wijk. Het oogt beter en starters en senioren hebben hiermee de mogelijkheid in de wijk te kunnen blijven wonen, wat de doorstroming bevordert. Dat is ook precies wat bij deze pilot is gebeurd: twee starterstellen uit de wijk zelf zijn in de appartementen op de 1e en 2e verdieping getrokken en het appartement op de begane grond is bestemd voor senioren, ook afkomstig uit de wijk.

Draagvlak bij omwonenden én gemeente van belang bij verdichten

Eén van de onderwerpen die tijdens de kennissessie naar voren kwam is het betrekken van de omwonenden. Het is belangrijk omwonenden vroegtijdig te betrekken, zodat je voldoende draagvlak krijgt voor een project als dit. Het traject met omwonenden tijdens de pilot in Beuningen verliep prima. Tijdens informatiemiddagen en in persoonlijke gesprekken namen we de omwonenden al vroeg mee in onze plannen. Daaruit werd snel duidelijk dat de enige zorg de privacy van de achterburen was. Dit losten we op door de indeling van de appartementen om te draaien. Slaapkamers liggen nu aan de achterkant en keukens/woonkamers aan de voorkant. Ook tijdens de realisatie informeerden we omwonenden frequent met nieuwsbrieven. Dat droeg bij aan een positieve ervaring van de buurt. De meeste zorg en aandacht ging uit naar de directe buren van de hoekwoning. Zij hadden de grootste overlast maar dat is logisch als het huis waaraan jouw huis vastzit, wordt gesloopt.

Naast de omwonenden is het ook belangrijk om de gemeente in een vroeg stadium bij het project betrekken. De gemeente Beuningen was van het begin af aan enthousiast over dit project en wilde, ook omdat Woonwaarts een prestatieafspraak met de gemeente heeft, prioriteit geven aan het vergunningentraject. Een vaste contactpersoon vanuit de gemeente begeleidde het proces. De grootste vertrager in het traject bleek het parkeerbeleid. Een parkeernorm van 1,5 zorgde ervoor dat we parkeergelegenheid op eigen terrein moesten realiseren. Daar was voldoende ruimte voor, maar we wilden het graag in de wijk oplossen waar ook mooie ruimtelijke kansen lagen. Parkeereisen en -voorschriften kunnen dus een uitdaging zijn bij het herbestemmen van bestaande structuren. Vroegtijdig met gemeenten schakelen helpt zeker om dit soort projecten eenvoudiger en sneller mogelijk te maken.

Betaalbaarheid hangt af van rekenmethode

Woningcorporaties staan voor de uitdaging om de rentabiliteit van innovatieve manieren om meer woningen te creëren te waarborgen. Een cruciale factor die hierbij een rol speelt, is de interne rekenmethode waarmee de waarde van vastgoed wordt bepaald.

De betaalbaarheid van dergelijke projecten vormt vaak een zorg. Financiële rendabiliteit is een belangrijk aspect, maar woningcorporaties moeten ook rekening houden met andere factoren. Zo werd er gesproken over de invloed van de marktwaarde van gesloopte woningen op het rendement van projecten. Woningcorporaties maken hierbij in de praktijk gebruik van verschillende methoden om de waarde van hun vastgoed intern te berekenen, zoals de marktwaarde, herwaarderingsmethode, bedrijfswaardemethode of beleggingswaardemethode.

Elke woningcorporatie kan een specifieke rekenmethode hanteren op basis van hun beleid en doelstellingen. Het is belangrijk om te benadrukken dat woningcorporaties vaak ook externe richtlijnen volgen, zoals de Waarderingshandboek Woningcorporaties, voor een uniforme en transparante waardering van vastgoed. Tijdens de dialoog merkten we dat de aanwezige woningcorporaties verschillende methodes hanteren. Deze interne rekenmethoden hebben een aanzienlijke impact op de betaalbaarheid van verdichtingsprojecten. Voor ons als elk® groep bracht het waardevolle nieuwe inzichten. Waarbij we de verwachting hebben dat het volledig doorvoeren van een masterplan voor een hele wijk de rentabiliteit sowieso verbetert.

Woningen verdichten bij mutatie

Een andere vraag die werd gesteld was of het mogelijk zou zijn om woningen te verdichten bij mutatie. Dat is exact het idee van elk® TransforMEER. Bij het opstellen van het masterplan voor de hele wijk houden we rekening met de gemiddelde mutatiegraad. We maken een plan dat op grote lijnen uitgezet wordt, niet op huisnummerniveau. We pakken de woningen aan die muteren. Eén van de voordelen daarbij is dat de omwonenden in de tussentijd het resultaat zien. En enthousiast worden. Waardoor er minder weerstand is dan bij reguliere sloop/nieuwbouw en er sneller draagvlak komt. We noemen dat ook wel ‘transformeren in het tempo van de wijk’ door bewoners te verleiden en niet te verplichten. Als de verdichting is afgerond, dan renoveren we de rest van de wijk. Zo geven we wijken op een efficiënte en snelle manier een upgrade.

Dit illustreert hoe het TransforMEER concept flexibel en stapsgewijs kan worden toegepast, zonder het einddoel uit het oog te verliezen.

De kennissessie werd afgesloten met een rondleiding door het opgeleverde project, waarbij de deelnemers met eigen ogen konden zien hoe een eengezinswoning was getransformeerd tot drie moderne, duurzame appartementen.

Nu al een geschikte wijk in gedachten om te transformeren? Mail René Olde Monnikhof